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Wie berechnet man den Immobilienwert?


Der Immobilienwert (Verkehrswert) wird meist über 3 Verfahren ermittelt: Vergleichswert (ähnliche Verkäufe), Ertragswert (Mieten/Rendite) oder Sachwert (Baukosten/Alter/Zustand). Welche Methode passt, hängt davon ab, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet ist. Ein schneller Richtwert ist: Wert ≈ (marktübliche Nettomiete pro Jahr) ÷ (marktübliche Rendite/Kapitalisierungszins) – anschließend werden Lage, Zustand, Ausstattung, Energie, Rechte/Lasten und Markttrend angepasst. Die drei Verfahren sind auch in der Immobilienwertermittlung als Standard beschrieben.


Wie berechnet man den Immobilienwert?: Methoden, Formeln & echte Zahlen (Berlin/Brandenburg)


Wer „Immobilienwert berechnen“ googelt, meint meistens eins: Was ist meine Wohnung / mein Haus heute realistisch wert – und wie komme ich zu einer Zahl, die auch Käufer, Banken und Gutachter nachvollziehen können? Hier bekommst du eine praxisnahe Anleitung + reale Marktkennzahlen für Berlin und Brandenburg.


1) Erst klären: Welcher „Wert“ ist gemeint?

In Gesprächen werden mehrere Begriffe vermischt:

  • Verkehrswert / Marktwert: Preis, der im normalen Geschäftsverkehr erzielbar ist (realistische Marktsicht).

  • Angebotspreis: Das, was online steht (nicht automatisch das, was bezahlt wird).

  • Beleihungswert (Bank): konservativer, risikoorientiert (kann deutlich abweichen).

Für SEO-Suchen ist fast immer der Verkehrswert relevant.


2) Die 3 Standard-Methoden (und wann welche passt)

Die gängigen Verfahren sind:

  • Vergleichswertverfahren

  • Ertragswertverfahren

  • Sachwertverfahren

Kurzübersicht

Methode

Ideal für

Kernidee

Output

Vergleichswert

Eigentumswohnung, Reihenhaus, EFH in „vergleichbaren“ Lagen

Vergleichbare Verkäufe + Zu/Abschläge

€/m² → Marktwert

Ertragswert

Vermietete Wohnung, MFH, Anlageobjekt

Wert aus nachhaltig erzielbarem Ertrag

Rendite/Multiplikator

Sachwert

Spezialimmobilien / wenig Vergleichsfälle

Bodenwert + (Baukosten – Alterswertminderung)

Plausibilisierung/Backup

3) Markt-Reality-Check: Was sagen aktuelle Daten?

Deutschland: Preise ziehen wieder an (Makrotrend)

  • Der Häuserpreisindex in Deutschland lag im 3. Quartal 2025 im Schnitt +3,3 % über dem Vorjahresquartal.

  • Der vdp-Index (Pfandbriefbanken) zeigt für Q3 2025 ebenfalls +3,6 % im Jahresvergleich.

Berlin: Transaktionsmarkt & Besonderheiten

  • In H1/2025 stiegen die Verkäufe von Eigentumswohnungen ggü. H1/2024 um 14 %, und die durchschnittlichen Kaufpreise um 4 %.

  • Mikroapartments sind ein eigenes Segment – in Berlin wurden im Kontext dieser Auswertung Durchschnittswerte von ca. 10.000 €/m² genannt.


Rendite-/Zinsdaten für Ertragswert (Berlin, amtliche Wertermittlungsdaten)

Für Berliner Mietobjekte veröffentlicht der Gutachterausschuss u. a. Liegenschaftszinssätze (markttypische Verzinsung). Beispiel „Gebietsgruppe City“: je nach Miete liegen die Werte grob von 2,8 % bis 4,9 % (z. B. bei 10 €/m² ca. 3,6 %, bei 12 €/m² ca. 3,9 %).

Brandenburg-Beispiel (Barnim): Faktor & Liegenschaftszins

Im Grundstücksmarktbericht Barnim werden als Marktwerte u. a. Rohertragsfaktoren (z. B. 13–31, typisch um 20) und Liegenschaftszinssätze (z. B. 4,4 % in einer Auswertung) ausgewiesen.


4) Schritt-für-Schritt: Immobilienwert berechnen (robust & nachvollziehbar)

Schritt 1: Objekt sauber „vermessen“ (die Datenbasis)

Checkliste (Minimum):

  • Wohn-/Nutzfläche, Grundbuchdaten, Baujahr, Modernisierungen

  • Zustand (Küche/Bad/Fenster/Dach/Heizung), Energiekennwerte

  • Mikrolage (Straße, Lärm, ÖPNV, Kiez), Etage/Aufzug/Balkon

  • Bei Vermietung: Nettokaltmiete, Mietvertrag, Index/Staffel, Leerstand

Schritt 2: Passendes Verfahren wählen

  • Eigennutzung / Standard-Wohnung: Vergleichswert zuerst.

  • Vermietet / Renditeobjekt: Ertragswert zuerst.

  • Sonderfall / kaum Vergleich: Sachwert als Plausibilisierung.

Schritt 3: Mit echten Vergleichsdaten arbeiten (Vergleichswert)

  1. 5–10 passende Vergleichsobjekte (gleiche Gegend, Größe, Baualtersklasse, Zustand)

  2. Preis pro m² bilden

  3. Zuschläge/Abschläge vergeben

Beispielhafte Zuschläge/Abschläge (Faustwerte für Schnellcheck):

  • Voll saniert vs. unsaniert: ±5–20 %

  • Balkon/Aufzug/Parkplatz: +2–10 %

  • EG ohne Garten / stark befahrene Straße: −5–15 %

  • Denkmalschutz / Erbpacht / Sonderrechte: individuell (oft wertrelevant)

Wichtig: Diese Korrekturen ersetzen kein Gutachten – sie helfen, Vergleichspreise realistisch anzupassen.

5) Ertragswert rechnen (für Vermietung & Investment) – mit Zahlen

Formel (vereinfachte Direktkapitalisierung)

Wert ≈ Jahres-Nettomiete (nach nicht umlagefähigen Kosten/Leerstand) ÷ Liegenschaftszins

Der Liegenschaftszins spiegelt die Marktrendite wider; für Berlin werden dazu amtliche Orientierungswerte veröffentlicht.

Beispiel A: Berlin (vereinfachtes Rendite-Rechenbeispiel)

Angenommen:

  • Mietfläche: 600 m²

  • Nettokaltmiete: 10 €/m²

  • Jahresrohmiete: 600 × 10 × 12 = 72.000 €

  • Abzug nicht umlagefähige Kosten/Leerstand (z. B. 15 %): −10.800 €

  • Jahres-Nettoertrag: 61.200 €

  • Liegenschaftszins (City-Beispiel bei 10 €/m²): ca. 3,6 %

Wert ≈ 61.200 € ÷ 0,036 = 1.700.000 €

Das ist eine vereinfachte Überschlagsrechnung. In der „klassischen“ deutschen Ertragswertermittlung werden Bodenwert und Gebäudereinertrag oft getrennt betrachtet. Für eine schnelle Markt-Orientierung ist die Direktkapitalisierung aber sehr gebräuchlich.

Beispiel B: Brandenburg (Barnim) über Faktor

Angenommen:

  • Jahresnettomiete: 50.000 €

  • Rohertragsfaktor (Beispieltypik ~20):

Wert ≈ 50.000 € × 20 = 1.000.000 €


6) Typische Fehler, die Werte um 10–30 % verschieben

  1. Angebotspreise = Marktpreise (oft nicht identisch)

  2. Falsche Vergleichsgruppe (anderer Kiez/anderer Zustand/anderes Baualter)

  3. Mietniveau nicht marktkonform (Altvertrag vs. Neuvermietung)

  4. Sanierungsrisiken ignoriert (Dach, Leitungen, Fassade, Heizung)

  5. Rechte/Lasten übersehen (Erbbaurecht, Nießbrauch, Wegerechte)

  6. Mikrolage unterschätzt (Lärm, Ausrichtung, EG, Hinterhaus etc.)


7) Mini-Tool: 5-Minuten-Schnellrechnung (Template)

Für Eigennutzer (Vergleich):

  1. Durchschnittspreis €/m² aus 5–10 Vergleichen

  2. × Wohnfläche

  3. ± Korrekturen (Zustand/Etage/Balkon etc.)

Für Kapitalanleger (Ertrag):

  1. Jahreskaltmiete

  2. − nicht umlagefähige Kosten/Leerstand (Faustwert 10–20 %)

  3. ÷ Rendite (Liegenschaftszins / Marktcap)


8) Fazit: Die „beste“ Methode ist die, die zum Objekt passt

  • Wohnung/Haus zur Eigennutzung: Vergleichswert + saubere Adjustierung.

  • Vermietung/Investment: Ertragswert (Rendite/Faktor) plus Plausibilität über Vergleich.

  • Sonderobjekt: Sachwert als Stütze.


Wir von immowerk.BERLIN stehen in diesem Bereich als kompetenter Profi zur Seite und können als Makler, Architekten und Projektentwickler von einer breiten Expertise zur Seite stehen. Melde dich gern bei Fragen oder konkreten Projekten.


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Quellen:





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