Anbau ohne Baugenehmigung - wenn der Traum vom Haus an der Baugenehmigung hängt

Michael Fiedler
11. Nov.
4 Min. Lesezeit

Aktualisiert: 11. Nov.

Stand: November 2025. Lesezeit: ca. 6 Minuten.

Anbau ohne Baugenehmigung - wenn der Traum vom Haus an der Baugenehmigung hängt

Umbauten ohne Baugenehmigung – in Berlin und Brandenburg begegnen sie uns ständig. Ein ausgebauter Dachboden „wie bei den Nachbarn“, ein Wintergarten, der „immer schon da war“, der 70-Quadratmeter-Anbau von 1998, den niemand je beim Bauamt gemeldet hat. Solange niemand genau hinschaut, funktioniert das oft erstaunlich lange – aber spätestens beim Verkauf oder bei der Finanzierung wird aus dem kreativen Umbau ein echtes Problem.

1. Anbau ohne Baugenehmigung - was ist das Problem – und für wen?

Aus Sicht des Baurechts ist jedes bauliche Vorhaben genehmigungspflichtig, sofern es nicht ausdrücklich als genehmigungsfrei eingestuft ist. Wer ohne Genehmigung baut, schafft einen sogenannten „Schwarzbau“. Der ist weder durch Gewohnheitsrecht noch automatisch durch Zeitablauf legalisiert – ein weit verbreiteter Irrtum.

Für Verkäufer bedeutet das:

Der fehlende Bauantrag ist Sachmangel der Immobilie. Käufer können unter Umständen Nacherfüllung (nachträgliche Genehmigung), Kaufpreisminderung, Rücktritt oder Schadensersatz verlangen.
Kommt der Schwarzbau erst nach dem Verkauf ans Licht, steht schnell der Vorwurf der arglistigen Täuschung im Raum.

Für Käufer ist die Lage oft noch heikler:

Banken finanzieren ungern Wohnfläche, die baurechtlich nicht existiert.
Die Bauaufsicht kann eine Nutzungsuntersagung, im Extremfall sogar Abriss oder Rückbau anordnen – selbst wenn der aktuelle Eigentümer gar nicht derjenige war, der „schwarz“ gebaut hat.

2. Rechtliche, baurechtliche und finanzielle Dimension

Rechtlich: Fehlt die Genehmigung, ist die bauliche Anlage formell rechtswidrig. Verstößt sie zusätzlich gegen geltendes Bauordnungs- oder Planungsrecht (z.B. Abstandsflächen, GFZ, Brandschutz), liegt auch materielle Baurechtswidrigkeit vor – dann drohen die klassischen Instrumente der Bauaufsicht: Nutzungsuntersagung, Baueinstellung, Beseitigungsanordnung.

Baurechtlich: Eine nachträgliche Baugenehmigung ist grundsätzlich möglich, aber nur, wenn das Gebäude in seinem aktuellen oder angepassten Zustand den heute gültigen Vorschriften entspricht. Genau das macht alte Umbauten so anspruchsvoll: Was 1980 „irgendwie ok“ wirkte, passt selten zu heutigen Anforderungen an Statik, Energie, Brandschutz oder Stellplätze.

Finanziell:

Die Gebühren für eine Baugenehmigung liegen meist bei 0,5–1 % der Bausumme, dazu kommen Statik, Fachplaner, Gutachten. (Schwäbisch Hall)
Bei nachträglichen Genehmigungen können die Kosten deutlich höher ausfallen, weil Pläne rekonstruiert, Bestände aufgenommen und zusätzliche Nachweise geführt werden müssen. (wohneigentum.nrw)
Im Worst Case drohen Bußgelder, Wertverluste, Rückabwicklung des Kaufvertrags oder teure Rückbaumaßnahmen. (hausverkauf.de)

Kurz gesagt: Schwarzbau ist kein „Kavaliersdelikt“, sondern ein Risiko für beide Seiten – und ein klassisches Ärgernis in der Praxis.

3. Wie kommt man da wieder raus – und warum immowerk.BERLIN hier anders agiert als übliche Makler

Die meisten Makler können in dieser Situation nur eines tun: Die Hände heben und empfehlen, „das bitte mit einem Architekten und einem Anwalt zu klären“. Das ist ehrlich – löst aber weder den Verkauf noch die Finanzierung.

immowerk.BERLIN tickt anders. Wir vereinen Makler, Architekt und Projektentwickler unter einem Dach. Das bedeutet konkret:

Bauliche Bestandsaufnahme: wir prüfen Grundrisse, Bauakten und reale Situation vor Ort. Was wurde genehmigt? Was steht tatsächlich? Wo weicht die Nutzung ab?
Baurechtliche Machbarkeit: als Architekten analysieren wir, ob und unter welchen Bedingungen der bestehende Zustand nachträglich legalisiert werden kann. Manchmal reichen kleinere Anpassungen, manchmal ist ein Teilrückbau oder eine intelligente Umplanung erforderlich.
Nachträgliche Baugenehmigung: wir erarbeiten die erforderlichen Pläne, Berechnungen und Nachweise und führen den Dialog mit dem zuständigen Bauamt. Unser Ziel: Eine saubere Genehmigung, mit der Käufer und Bank ruhig schlafen können.
Vermarktungsstrategie mit Plan B: Parallel betrachten wir die Immobilie immer auch durch die Makler-Brille: Lohnt sich der Umbau? Wie verändert er Wert und Zielgruppe? Welche Variante bringt Eigentümern wirtschaftlich wirklich etwas?

Diese Kombination aus baurechtlichem Know-how und Vermarktungserfahrung ist in der Region selten – und oft der Unterschied zwischen „Die Immobilie ist unverkäuflich“ und „Wir haben eine Lösung, die alle Seiten tragen können“.

4. Fallbeispiel Panketal: Familie Meyer und das Haus von 1966

Anbau ohne Baugenehmigung: Ein konkreter Fall aus unserer immowerk.statt-Praxis.

Familie Meyer verliebt sich in ein freistehendes Einfamilienhaus in Panketal. Baujahr 1966, klassischer Grundriss – und ein großer, ebenerdiger Anbau mit rund 70 m² Fläche, der das Haus perfekt macht: viel Platz für Homeoffice, Gäste und Kinder. Die Gesamtfläche des Hauses beträgt stolze 160qm.

Beim Blick in die Bauakte kommt die Ernüchterung: der Anbau taucht nirgendwo auf. Keine Baugenehmigung, keine Nachträge, keine geprüften Pläne. Für die Bank ist damit klar: Diese 70 m² existieren baurechtlich nicht. Finanzierung? Erst einmal auf Eis.

Statt den Kauf platzen zu lassen, ziehen die Meyers immowerk.BERLIN dazu.

Unser Vorgehen:

Aufmaß & Analyse: wir vermessen Haus und Anbau, prüfen Abstandsflächen, Geschossflächenzahl, Erschließung, Brandschutz – kurz: alle Punkte, an denen das Bauamt später ohnehin ansetzt.
Gespräch mit der Gemeinde: mit klaren Unterlagen und einem ersten Lösungsvorschlag gehen wir auf das Bauamt zu. Schnell wird klar: Grundsätzlich ist ein Anbau in dieser Größe zulässig, aber einige Details (Fenster, Dämmung, Nachweis Stellplätze) müssen angepasst werden.
Nachträglicher Bauantrag – plus Wunschliste der Familie: wenn wir ohnehin einen Bauantrag stellen, warum dann nicht gleich richtig? Gemeinsam mit Familie Meyer entwickeln wir einen optimierten Grundriss:
- offene Küche zum Wohnbereich
- ein zusätzliches Arbeitszimmer
- größere Fenster zum Garten und bessere energetische Qualitäten
All das fassen wir in einem nachträglichen Bauantrag mit Umbauplanung zusammen.
Genehmigung & Umsetzung: nach Rückfragen, kleineren Anpassungen und dem üblichen Behördenprozess liegt schließlich die Baugenehmigung vor – für den Bestandsanbau und für die neuen Umbauten. Die Bank kann auf dieser Basis finanzieren, der Kaufvertrag wird geschlossen, und Familie Meyer startet direkt mit der Modernisierung.

Aus einem massiven Risiko wurde so ein klarer Fahrplan: rechtssichere Immobilie, bessere Nutzung, höherer langfristiger Wert.

5. Unser Fazit

Umbauten ohne Baugenehmigung sind kein Randthema, sondern Alltag im Speckgürtel rund um Berlin. Wer sie ignoriert, riskiert Ärger, Geld und im schlimmsten Fall das eigene Zuhause. Wer sie professionell angeht, kann dagegen Chancen heben – mehr Fläche, bessere Grundrisse, klar geregelte Verhältnisse.

Genau hier setzt immowerk.BERLIN an: Wir denken Immobilie, Baurecht und Vermarktung zusammen – und bringen Schwarzbauten zurück auf die helle Seite der Stadt.

(Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Für verbindliche Auskünfte zu Ihrem konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt und das zuständige Bauamt.)