Welche Unterlagen brauche ich, um eine Wohnung in Berlin zu verkaufen?

19 verschiedene Unterlagen sind notwendig: Grundbuchauszug, Teilungserklärung/Aufteilungsplan, Energieausweis, Wirtschaftsplan/Hausgeldabrechnung, WEG-Protokolle, Rücklagenstand, Wohnflächenberechnung/Grundriss, Modernisierungsnachweise; bei Vermietung Mietvertrag/Mietübersicht. Vollständige Unterlagen beschleunigen Bankprüfung und Notarprozess. Vollständige Übersicht:

Wohnung verkaufen in Berlin: Welche Unterlagen brauchst du wirklich?

Wenn du eine Eigentumswohnung verkaufst, entscheidet die Qualität deiner Unterlagen oft darüber, wie schnell du einen Käufer findest – und ob der Preis am Ende ohne harte Nachverhandlungen durchgeht. Denn Banken, Käufer (und später der Notar) prüfen heute deutlich gründlicher: WEG-Risiken, Rücklagen, beschlossene Sanierungen, Energiekennwerte, Flächenangaben.

Unten bekommst du eine klare Checkliste – inklusive „Pflicht“ vs. „nice to have“, plus Tipps, wo du fehlende Dokumente schnell bekommst.

1) Die wichtigsten Unterlagen auf einen Blick

A) Pflicht-Unterlagen für Exposé, Käuferprüfung & Notar

Diese Dokumente solltest du immer vorbereiten:

1. Aktueller GrundbuchauszugZeigt Eigentümer, Grundpfandrechte (z. B. Grundschuld), Rechte/Lasten (z. B. Wohnrecht). Ohne aktuelle Daten wird’s bei Finanzierung und Kaufvertragsentwurf zäh.

2. Teilungserklärung + GemeinschaftsordnungRegelt, was Sondereigentum/Gemeinschaftseigentum ist, Sondernutzungsrechte (Keller, Garten, Stellplatz), Kostenverteilung, Stimmrechte usw.

3. Abgeschlossenheitsbescheinigung / AufteilungsplanWichtig, um die Wohnung als Sondereigentum sauber nachzuweisen und Flächen/Zuordnung plausibel zu machen.

4. Grundriss + WohnflächenberechnungFlächenfehler sind einer der häufigsten Gründe für Preisabschläge. Wenn die Berechnung fehlt oder alt ist: lieber früh nachziehen.

5. Energieausweis (Pflicht bei Verkauf – Ausnahmen möglich)Spätestens zur Besichtigung muss ein Energieausweis vorliegen/ausgehändigt werden. Außerdem müssen – wenn ein Energieausweis vorliegt – bestimmte Werte daraus schon in Immobilienanzeigen genannt werden.

Praxis-Tipp: Wenn du den Energieausweis nicht hast, kostet dich das oft Wochen – weil Hausverwaltung/Verwalter oder Eigentümergemeinschaft Daten beschaffen müssen.

B) WEG-Unterlagen (bei Eigentumswohnungen fast immer kaufentscheidend)

Hier trennt sich „gut vorbereitet“ von „läuft zäh“:

6. Aktueller Wirtschaftsplan (Hausgeld-Vorauszahlungen)

7. Hausgeldabrechnungen der letzten 2–3 Jahre

8. Protokolle der Eigentümerversammlungen (mind. 3 Jahre)

9. Beschlusssammlung (wichtig für Sonderumlagen, Sanierungen, Streitpunkte)

10. Rücklagenstand / Rücklagenbescheinigung

11. Infos zu geplanten/ beschlossenen Maßnahmen(z. B. Dach/Fassade/Heizung/Fenster, Aufzug, Strangsanierung) + ggf. Sonderumlagen

    
    

Warum das so wichtig ist: Käufer kalkulieren nicht nur den Kaufpreis, sondern auch kommende Kosten. Und Banken mögen keine „Überraschungen“ wie frisch beschlossene 30.000-€-Sonderumlagen fürs Dach.

C) Wenn die Wohnung vermietet ist (Kapitalanleger-Prüfung)

Dann brauchst du zusätzlich:

12. Mietvertrag (+ Nachträge)

13. Mietübersicht (Nettokaltmiete, Nebenkosten, Staffeln/Index, Beginn)

14. Nachweis über Mieteingänge (kurzer Kontoauszug-/Aufstellungsausschnitt reicht oft)

15. Betriebskostenabrechnungen / Umlageschlüssel

16. Kaution (Höhe, Anlageform, Übergabe an Käufer)

Damit der Käufer die Rendite sauber rechnen kann (und damit du keinen Preisabschlag für „unklarer Mietstatus“ kassierst).

D) Modernisierungen & Zustand (Preisstütze)

Diese Unterlagen sind nicht immer Pflicht, aber oft verkaufsentscheidend:

17. Nachweise zu Modernisierungen/SanierungenRechnungen/Belege (Fenster, Bad, Elektrik, Heizung, Boden, Dämmung etc.)

18. Bau-/Ausstattungsbeschreibung (falls vorhanden)

19. Versicherungsunterlagen (Gebäudeversicherung etc., meist über die WEG)

Gerade in Berlin kann ein sauberer Nachweis („Elektrik 2019“, „Bad 2021“) schnell 5-stellige Verhandlungsmasse retten.

2) Energieausweis: Was ist Pflicht – und was steht in Anzeigen?

• Spätestens bei der Besichtigung muss der Energieausweis vorgelegt/ausgehändigt werden.

• In Immobilienanzeigen sind – wenn ein Energieausweis vorliegt – Pflichtangaben erforderlich (z. B. Art des Ausweises, Endenergiekennwert, Energieträger, Baujahr, Effizienzklasse).

Es gibt Ausnahmen (z. B. bestimmte Denkmalschutzfälle / sehr kleine Gebäude etc.). Wenn du unsicher bist: kurz prüfen lassen, bevor du mit einem unvollständigen Inserat startest.

3) Wo bekommst du fehlende Unterlagen am schnellsten?

• Hausverwaltung / WEG-Verwalter: Protokolle, Beschlusssammlung, Wirtschaftsplan, Abrechnungen, Rücklagenstand, Versicherungen

• Notar / Grundbuchamt: aktueller Grundbuchauszug (teilweise nur mit berechtigtem Interesse)

• Eigene Unterlagen / Architekt / Bauakte: Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung

• Energieberater / Aussteller: Energieausweis (ggf. Daten aus WEG nötig)

Faustregel: Wenn du erst mit der Unterlagensammlung beginnst, wenn die ersten Käufer anfragen, verlierst du Zeit – und oft Verhandlungsmacht.

4) Immowerk-Shortcut: So machen wir es in der Praxis

Wir bei Immowerk.BERLIN starten jeden Wohnungsverkauf mit einem Dokumenten-Check:

• Was ist da? Was fehlt?

• Was ist kritisch (WEG/Sonderumlagen/Energie)?

• Was muss ins Exposé – und wie formulieren wir es rechtssicher und verkaufsstark?

Das sorgt dafür, dass Käufer schneller entscheiden – und Banken schneller finanzieren.

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