Dachgeschossausbau in Berlin 2025/26: Chancen, Kosten, Finanzierung – Beispiel Weißensee (125 m²)

Michael Fiedler
3. Nov.
3 Min. Lesezeit

Stand: Oktober 2025. Lesezeit: ca. 6 Minuten.

Dachgeschossausbau in Berlin 2025/26: Chancen, Kosten, Finanzierung – Beispiel Weißensee (125 m²). Projektplanung mit immowerk.BERLIN.

Ein gut geplanter Dachgeschossausbau schafft bezahlbaren Wohnraum, steigert den Immobilienwert und löst Platzprobleme – gerade in Berlin, wo Nachverdichtung gefragt ist. Typische Hürden sind Statik, Brandschutz, Schallschutz, Genehmigung und die Logistik bis in obere Geschosse. Wer diese Themen strukturiert angeht, macht aus „verwinkeltem Abstellraum“ ein helles Familien-Zuhause – ohne Endlosbaustelle.

Was kostet der DG-Ausbau grob?

Faustwerte (Bestand, guter Standard, Berlin):

Basis-Ausbau (Dämmung, Trockenbau, Elektrik, Heizung/Verteilung, Estrich, Putz/Maler, Boden, Innentüren): ca. 1.800–2.600 €/m² Wfl.
Plus-Positionen (typisch):– Bad neu (inkl. Leitungen): 15.000–30.000 €– Gaube (einfach, gedämmt): 12.000–20.000 € je Stück– Dachflächenfenster (inkl. Einbau): 1.200–2.500 € je Stück– Dachsanierung (Teilflächen): 150–250 €/m² Dachfläche– Brandschutz/Schallschutz (Deckenaufbauten, EI/T-Türen): 5.000–25.000 €– Planung/Statik/Bauantrag/Objektüberwachung: 10–15 % der Baukosten– Logistik 5. OG (Gerüst, Kran, Entsorgung): 8.000–20.000 €

Beispiel: Familie Lessing in Weißensee (5. Etage) – 125 m² Wfl.

Ausgangslage: Vor 4 Jahren wurde eine DG-Einheit mit Rohbau/ Teilausbau gekauft. Die Familie wächst – das Dach soll wohnfertig ausgebaut werden.
Annahme Wohnfläche: 125 m² (anrechenbar nach WoFlV; Dachschrägen bereits berücksichtigt).
Zielbild: Offener Wohn-/Ess-/Kochbereich, 2 Kinderzimmer, kompaktes Duschbad, Stauraum in Kniestöcken, 1 Gaube (Gartenseite), 5 Dachflächen-fenster, Fußbodenheizung, robuste Oberflächen (Eiche-Optik).
Dachgeschossausbau eines Mehrfamilienhauses in Berlin Weissensee von immowerk.BERLIN

Kostengerüst (Berlin 2025, realistische Spanne)

Paket	Schätzung
Basis-Ausbau 125 m² × 2.100 €/m²	262.500 €
Bad komplett	25.000 €
1 Gaube	16.000 €
5 Dachflächenfenster (∅ 1.800 €)	9.000 €
Brand/Schallschutz	20.000 €
Zwischensumme vor Planung & Logistik	332.500 €
Planung/Statik/Bauantrag/BL (~12 %)	≈ 39.900 €
Logistik 5. OG (Gerüst/Kran/Ents.)	≈ 16.000 €
GESAMT Mid-Case	≈ 388.400 €

Bandbreite:

Low-Case: ≈ 312.300 € (Basis 1.800 €/m², schlankere Ausführung)
High-Case: ≈ 494.375 € (Basis 2.600 €/m², hochwertig + stärkere Auflagen)

Ohne große Dachsanierung. Müssen größere Dachflächen ersetzt werden: +15.000–30.000 €.

Organisation & Recht

WEG-Zustimmung bei Eingriffen ins Gemeinschaftseigentum
(Dach, Tragwerk, Gauben).
Bauantrag (Gaube/Brandschutz), Nachweise Statik, Schall, Wärmeschutz.
Baubeschreibung & LV (Leistungsverzeichnis) für vergleichbare Angebote.
Abnahmen/Gewährleistung je Gewerk; Bauleitung sichert Termine & Qualität.

Finanzierung 2025 – was ist drin?

Modernisierungs-/Nachfinanzierungsdarlehen: i. d. R. 60–90 % der Ausbaukosten, konservative Zinsbandbreite ~3,2–4,5 % p. a. (10J-Bindung, bonitäts-/objektabhängig).
Tilgung meist 2,0–3,0 % p. a.
KfW/BEG-Einzelmaßnahmen prüfen
(Dämmung, Fenster, Heizung; Energie-Effizienz-Experte nötig).
§ 35c EStG (Steuerbonus für energetische Maßnahmen) als Förder-Alternative mit der Steuerberatung abgleichen.
Bausparen/Modernisierungskredite ergänzend für Teilgewerke.

Beispielrate (vereinfacht):

Darlehen 350.000 €, Zins 4,0 %, Tilgung 2,5 % → Annuität ≈ 6,5 % p. a.
Monatlich ≈ 1.896 € (ohne Sondertilgung; Planungs-/BL-Honorare und Logistik im Kostengerüst berücksichtigt).

Dachgeschossausbau in Berlin 2025/26: Zeitplan

Vorplanung & Kostenrahmen: 4–6 Wochen
Genehmigungsplanung/Statik/WEG/Bauantrag: 8–12 Wochen
Ausschreibung & Vergabe: 4–6 Wochen
Bauausführung: 16–24 Wochen (ohne große Dachsanierung)Gesamt: realistisch 7–10 Monate bis bezugsfertig.

Warum sich der Ausbau lohnt

Wertsteigerung durch zusätzliche, gut geschnittene Fläche in Weißensee.
Bessere Vermarktbarkeit dank sauberer Dokumentation und genehmigter Gaube.
Alltagsnutzen: Mehr Tageslicht, Stauraum, effizienter Grundriss – spürbar im Wohnkomfort und im Marktwert.

Fazit

Für die Familie Lessing ist der Ausbau wirtschaftlich und praktisch sinnvoll: Mit rd. 388 T€ (Mid-Case) wird aus ungenutztem Volumen eine vollwertige Familienetage (125 m²). Der Schlüssel sind saubere Planung, belastbare Zahlen, rechtssichere Schritte (WEG/Bauantrag) und stringente Bauleitung – dann bleibt der DG-Traum in Weißensee termin- und budgettreu.

Planst du Ähnliches? immowerk.BERLIN – Makler I Architektur I Projektentwicklung. Wir kalkulieren konkret, holen Zustimmungen ein und begleiten die Umsetzung – von der ersten Skizze bis zur Abnahme.