Wer zahlt den Notar beim Hausverkauf wirklich?

28. Juli
6 Min. Lesezeit

Aktualisiert: 2. Aug.

Beim Verkauf eines Hauses geht es schnell um fünf- oder sechsstellige Beträge. Umso berechtigter ist die Frage: Wer zahlt notar beim hausverkauf? Die klare Grundregel lautet: In Deutschland trägt meist der Käufer die Kosten für Kaufvertrag, Beurkundung und Eigentumsumschreibung. Ganz so einfach ist es in der Praxis aber nicht. Verkäufer zahlen häufig für die Löschung alter Grundschulden, und im Kaufvertrag lassen sich Kosten auch anders verteilen.

Für Eigentümer ist die Kostenfrage kein Detail am Rand. Sie beeinflusst die Preisverhandlung, die Vorbereitung des Verkaufs und die Kalkulation des tatsächlichen Nettoerlöses. Wer die Zuständigkeiten früh klärt, verhindert Reibung kurz vor dem Notartermin.

Wer zahlt den Notar beim Hausverkauf nach der Regel?

Üblicherweise übernimmt der Käufer die Notarkosten für den Abschluss und die Abwicklung des Kaufvertrags. Dazu gehören insbesondere die Beurkundung des Kaufvertrags, die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die Eigentumsumschreibung im Grundbuch und die Kommunikation des Notariats mit Behörden, Banken und dem Grundbuchamt.

Diese Verteilung entspricht der gesetzlichen Ausgangslage und der üblichen Marktpraxis. Der Käufer erhält das Eigentum und veranlasst mit dem Kauf die Eintragungen, die seinen Eigentumserwerb absichern. Deshalb enthält der Kaufvertrag in den meisten Fällen eine Klausel, nach der der Käufer die Kosten des Vertrags und der Eigentumsumschreibung trägt.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen der Kostentragung im Außenverhältnis und der Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer. Gegenüber dem Notariat können beide Vertragsparteien grundsätzlich haften. Im Kaufvertrag wird jedoch festgelegt, wer die Rechnung wirtschaftlich übernimmt. In der Praxis zahlt der Käufer die betreffenden Rechnungen direkt, sofern nichts anderes vereinbart ist.

Welche Notar- und Grundbuchkosten fallen an?

Die Gebühren sind nicht frei verhandelbar. Notare rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz ab. Ob ein kleineres oder ein großes Notariat beauftragt wird, ändert daher grundsätzlich nichts am Gebührensatz. Maßgeblich ist vor allem der Kaufpreis und der Umfang der gewünschten Regelungen.

Als Orientierung können Käufer für Notar und Grundbuch zusammen häufig etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises einplanen. Bei einem Hausverkauf für 600.000 Euro wären das grob 9.000 bis 12.000 Euro. Der konkrete Betrag hängt unter anderem davon ab, ob Belastungen gelöscht werden, ob ein Treuhandkonto benötigt wird oder ob zusätzliche Vereinbarungen beurkundet werden müssen.

Nicht in diesen Kosten enthalten ist die Grunderwerbsteuer. Sie wird ebenfalls vom Käufer getragen, ist aber keine Notar- oder Grundbuchgebühr. In Berlin und Brandenburg beträgt sie derzeit 6 Prozent des Kaufpreises. Für die Finanzierung eines Immobilienkaufs muss der Käufer diese Kaufnebenkosten zusätzlich zum Eigenkapital und Darlehen berücksichtigen.

Typische Kosten auf Käuferseite

Der Käufer trägt in der Regel die Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassungsvormerkung und die spätere Eigentumsumschreibung. Kommt eine Finanzierung hinzu, entstehen außerdem Notar- und Grundbuchkosten für die Eintragung einer neuen Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank. Auch diese Kosten gehören üblicherweise zur Käuferseite, weil sie allein der Finanzierung des Käufers dienen.

Typische Kosten auf Verkäuferseite

Verkäufer tragen meist die Kosten, die erforderlich sind, um das Haus vertragsgemäß lastenfrei zu übergeben. Häufig betrifft das eine noch im Grundbuch eingetragene Grundschuld der bisherigen finanzierenden Bank. Nach Ablösung des Darlehens muss die Löschung veranlasst werden. Die dafür notwendigen Erklärungen, die notarielle Abwicklung und die Grundbuchlöschung zahlt üblicherweise der Verkäufer.

Das ist wirtschaftlich nachvollziehbar: Die frühere Finanzierung gehört zur Immobilie und zur persönlichen Darlehenssituation des Verkäufers. Der Käufer soll das Objekt, sofern nichts anderes vereinbart wurde, ohne diese alte Belastung übernehmen.

Wann zahlt der Verkäufer den Notar ganz oder teilweise?

Die gesetzliche und marktübliche Regel ist kein zwingendes Gesetz. Käufer und Verkäufer können eine andere Kostenteilung vereinbaren. Ob das sinnvoll ist, hängt von der Verhandlungssituation, dem Objekt und der Nachfrage ab.

Ein Verkäufer kann beispielsweise anbieten, einzelne Notarkosten zu übernehmen, um einen Käufer zu gewinnen oder eine Preisvorstellung durchzusetzen. Gerade bei schwer vermarktbaren Objekten, sanierungsbedürftigen Häusern oder einer sehr engen Finanzierung des Käufers kann das ein Verhandlungsbaustein sein. In gefragten Lagen mit mehreren ernsthaften Interessenten besteht dafür dagegen oft kein Anlass.

Auch besondere Vertragsgestaltungen können eine abweichende Kostenaufteilung rechtfertigen. Wird etwa ein umfangreiches Wohnrecht, Nießbrauchrecht oder eine komplizierte Erbauseinandersetzung geregelt, sollte klar unterschieden werden: Welche Regelung dient dem Verkauf allgemein, und welche betrifft überwiegend die Interessen einer Partei? Eine pauschale Aussage hilft hier nicht weiter. Entscheidend ist eine transparente Vereinbarung im notariellen Vertrag.

Ein niedrigerer Kaufpreis und die Übernahme von Nebenkosten sind wirtschaftlich eng miteinander verbunden. Wer als Verkäufer 8.000 Euro Notarkosten übernimmt, sollte nicht nur auf den vereinbarten Kaufpreis schauen, sondern auf den Erlös nach allen Belastungen. Eine Kostenübernahme kann sinnvoll sein, wenn sie einen Verkauf beschleunigt oder ein besseres Gesamtangebot ermöglicht. Sie sollte aber nie unbemerkt als vermeintliche Kleinigkeit in die Verhandlung rutschen.

Alte Grundschuld: Was Verkäufer vor dem Notartermin klären sollten

Bei vielen Bestandsimmobilien ist noch eine Grundschuld eingetragen, obwohl das Darlehen bereits weitgehend oder vollständig zurückgezahlt wurde. Das ist zunächst nichts Ungewöhnliches. Für den Verkauf muss jedoch geklärt werden, ob die Bank die Grundschuld löschen soll oder ob sie unter bestimmten Voraussetzungen abgetreten werden kann.

Ist das Darlehen noch offen, fordert die Bank eine Ablösesumme zum vereinbarten Stichtag. Der Notar organisiert dann regelmäßig die sichere Zahlungsabwicklung: Ein Teil des Kaufpreises fließt direkt an die Bank, damit diese die Löschungsunterlagen freigibt. Erst wenn die Voraussetzungen erfüllt sind, wird der restliche Kaufpreis an den Verkäufer ausgezahlt.

Für dich als Verkäufer bedeutet das: Besorge die Unterlagen nicht erst nach der Beurkundung. Ein aktueller Grundbuchauszug, Informationen zur finanzierenden Bank und eine frühzeitige Ablöseanfrage sparen Zeit. Verzögerungen entstehen oft nicht durch den Käufer, sondern durch fehlende Löschungsbewilligungen oder unklare Bankunterlagen.

Warum die Kostenfrage in die Verkaufsstrategie gehört

Ein professioneller Hausverkauf beginnt nicht mit dem Notartermin, sondern deutlich früher. Vor dem Vermarktungsstart sollten Eigentümer prüfen, welche Belastungen im Grundbuch stehen, welche Unterlagen fehlen und welche Maßnahmen den Marktwert oder die Verkaufsfähigkeit verbessern können. Dazu zählen je nach Hauszustand auch eine nachvollziehbare Flächenaufstellung, genehmigungsrelevante Umbauten oder eine kluge Präsentation von Ausbaureserven.

Gerade in Berlin und Brandenburg treffen sehr unterschiedliche Käufergruppen aufeinander: Familien mit engem Finanzierungsrahmen, Eigennutzer mit Umbauplänen und Investoren mit klarer Renditekalkulation. Für jede Gruppe wirken Kaufpreis, Nebenkosten und notwendige Investitionen anders. Wer die Nebenkosten transparent einordnet, spricht qualifiziertere Interessenten an und reduziert spätere Nachverhandlungen.

Die Notarkosten selbst lassen sich nicht wegverhandeln. Beeinflussen lässt sich aber, wie gut der Verkauf vorbereitet ist und ob der Kaufvertrag den tatsächlichen Zustand der Immobilie sauber abbildet. Klare Regelungen zu Belastungen, Übergabetermin, Inventar, Mängeln und Zahlungsweg schaffen Sicherheit für beide Seiten.

Praktische Empfehlungen für Verkäufer

Kläre vor der Vermarktung, ob Grundschulden, Wohnrechte, Wegerechte oder andere Eintragungen bestehen. Nicht jede Eintragung muss gelöscht werden. Ein eingetragenes Wegerecht kann etwa für das Grundstück dauerhaft notwendig sein und wird vom Käufer bewusst übernommen. Eine alte Grundschuld dagegen soll meistens beseitigt werden.

Sprich die Kostenaufteilung bereits in der Verkaufsverhandlung an, wenn eine Abweichung von der üblichen Regel im Raum steht. So vermeidest du, dass ein Käufer kurz vor Vertragsentwurf neue Erwartungen formuliert. Jede abweichende Vereinbarung sollte im Kaufvertragsentwurf eindeutig stehen - nicht nur in einer E-Mail oder mündlichen Absprache.

Lass dir den Vertragsentwurf rechtzeitig vor dem Termin zusenden und prüfe ihn in Ruhe. Der Notar ist neutral und erläutert rechtliche Regelungen, vertritt aber nicht einseitig die wirtschaftlichen Interessen von Käufer oder Verkäufer. Bei komplexen Konstellationen, etwa einer Erbengemeinschaft, einem laufenden Darlehen oder umfangreichen Umbauten, ist eine frühzeitige fachliche Begleitung besonders wertvoll.

Ein guter Verkauf endet nicht mit einem hohen Kaufpreis auf dem Papier, sondern mit einem sauber kalkulierten Erlös und einem Vertrag, der die Übergabe zuverlässig absichert. Wenn du vor dem Verkauf wissen möchtest, welche Unterlagen, Belastungen und Entwicklungsmöglichkeiten für dein Haus relevant sind, unterstützt Immowerk.BERLIN dabei, die richtige Reihenfolge festzulegen - bevor aus einer vermeintlichen Formalität ein teurer Zeitverlust wird.

Das Wichtigste in Kürze

In der Regel trägt der Käufer die Notarkosten für Kaufvertrag, Beurkundung und Eigentumsumschreibung.
Der Verkäufer zahlt meist die Löschung alter Grundschulden, um lastenfrei zu übergeben.
Notar und Grundbuch kosten zusammen häufig rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises.
Die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer zusätzlich: Berlin 6,0 %, Brandenburg 6,5 %.
Notargebühren sind gesetzlich festgelegt und nicht frei verhandelbar (GNotKG).
Eine abweichende Kostenteilung ist möglich, muss aber klar im Kaufvertrag stehen.

Notartermin beim Hausverkauf mit Kaufvertrag und Unterlagen zur Kostenverteilung zwischen Käufer und Verkäufer

Frage	Antwort (kurz & präzise)
Wer zahlt den Notar beim Hausverkauf?	In der Regel der Käufer – für Beurkundung, Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung. Der Verkäufer trägt meist die Kosten der Grundschuldlöschung.
Wie hoch sind Notar- und Grundbuchkosten?	Zusammen häufig etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Die Gebühren richten sich nach dem GNotKG und sind nicht frei verhandelbar.
Welche Kosten trägt der Verkäufer beim Notar?	Vor allem die Löschung einer noch eingetragenen Grundschuld der bisherigen Bank, damit das Haus lastenfrei übergeben werden kann.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Berlin und Brandenburg?	In Berlin beträgt sie 6,0 Prozent, in Brandenburg 6,5 Prozent des Kaufpreises. Sie trägt der Käufer und ist keine Notargebühr.
Kann der Verkäufer die Notarkosten übernehmen?	Ja, eine abweichende Kostenteilung ist möglich, etwa als Verhandlungsbaustein. Sie muss eindeutig im notariellen Kaufvertrag festgehalten werden.
Was sollte der Verkäufer vor dem Notartermin klären?	Ob Grundschulden, Wohn- oder Wegerechte eingetragen sind, und frühzeitig Grundbuchauszug sowie Ablöseanfrage bei der Bank bereitstellen.

Quellen

Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) – Grundlage der Notargebühren: https://www.gesetze-im-internet.de/gnotkg/
Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) – Steuertatbestand beim Grundstückserwerb: https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/
Grunderwerbsteuer Berlin (6,0 %): Senatsverwaltung für Finanzen / Finanzämter Berlin
Grunderwerbsteuer Brandenburg (6,5 %): Finanzämter des Landes Brandenburg – https://finanzamt.brandenburg.de/fa/de/steuern/steuerinformationen/grunderwerbsteuer/
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