Scheidung, Neuanfang & gemeinsamer Immobilienbesitz
- Michael Fiedler
- 17. Dez. 2025
- 4 Min. Lesezeit
Stand: Dezember 2025. Lesezeit: ca. 6 Minuten.
Scheidung, Neuanfang & gemeinsamer Immobilienbesitz. Eine Trennung ist emotional schon schwer genug. Wenn dann auch noch eine gemeinsame Immobilie im Spiel ist, wird es schnell komplex: finanzielle Fragen, rechtliche Rahmenbedingungen, Gespräche mit der Bank, manchmal auch das Finanzamt – und mittendrin das Bedürfnis, fair zu bleiben. Genau deshalb ist dieses Thema so relevant: Ein Haus ist oft das größte gemeinsame Vermögen. Und die Entscheidung, was damit passiert, beeinflusst nicht nur die Finanzen, sondern auch den Neustart – besonders mit Kindern.
Gemeinsames Vermögen: Wenn das Haus zum Knotenpunkt wird
Viele Paare kaufen „für immer“: beide stehen im Grundbuch, beide unterschreiben den Kredit, beide investieren Zeit, Geld und Nerven. Kommt es zur Trennung, stehen meist drei Fragen im Raum:
Was ist das Haus heute wert?
Wer kann (und will) es übernehmen – und zu welchen Konditionen?
Ist ein Verkauf die sauberste Lösung?
Typische Stolpersteine: unterschiedliche Vorstellungen über den Wert, unklare Absprachen zu eingebrachtem Eigenkapital, emotionale Bindung an das Zuhause und der Wunsch, die Kinder zu schützen.
Bewertung, Bank, Finanzamt: Die „dritte Partei“ am Tisch
Bewertung: Ohne belastbare Wertermittlung läuft fast nichts. Für eine faire Lösung braucht es einen realistischen Marktwert – nicht „gefühlte“ Preise. Entscheidend ist: Lage, Zustand, Modernisierungen, Grundstück, Nachfrage und Vergleichsobjekte.
Bank: Bei laufender Finanzierung ist die Bank immer beteiligt. Soll eine Person die Immobilie übernehmen, geht es um Bonität, Umschuldung, Entlassung eines Partners aus der Haftung und ggf. Vorfälligkeitsentschädigungen. Wenn das nicht passt, wird ein Verkauf oft zum sinnvollsten, konfliktärmsten Weg.
Finanzamt: Steuerliche Themen sind zwar nicht immer der Hauptpunkt, aber sie können relevant werden – z. B. wenn Vermögen übertragen wird, wenn eine Immobilie vermietet ist oder wenn es um Ausgleichszahlungen, Schenkungen oder Spekulationsfristen geht. Hier gilt: frühzeitig prüfen lassen, statt später teuer korrigieren.
Zugewinn in der Ehe und rechtliche Grundzüge
In Deutschland leben viele Ehepaare ohne besonderen Vertrag im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Wichtig zu verstehen: Das bedeutet nicht „alles gehört automatisch beiden“. Aber im Trennungs-/Scheidungsfall wird häufig ein Zugewinnausgleich berechnet: Wer während der Ehe mehr Vermögen aufgebaut hat, muss unter Umständen ausgleichen.
Für die Immobilie bedeutet das in der Praxis: Selbst wenn beide im Grundbuch stehen, können Ausgleichsansprüche entstehen – je nachdem, wer wie viel eingebracht hat, wie sich Vermögen entwickelt hat und wie die Gesamtsituation aussieht. Und umgekehrt: Auch wenn jemand sehr viel eingebracht hat, ist das nicht automatisch „eins zu eins“ über das Grundbuch abbildbar.
Ehevertrag: Wenn Regeln vorher Klarheit schaffen
Ein Ehevertrag kann – sofern vorhanden – viele Konflikte entschärfen, weil er Spielregeln definiert: Umgang mit Immobilien, Ausgleich von Eigenkapital, Verteilung von Wertzuwächsen, Zugewinnausgleich. Wer beim Kauf einer Immobilie schon regelt, was im Fall einer Trennung gilt, erspart sich später oft Streit und hohe Nebenkosten. Auch ohne Ehevertrag lassen sich faire Lösungen finden – aber dann braucht es meist mehr Struktur, mehr Moderation und eine saubere Faktenlage.
Fallbeispiel: Familie Walther aus Hönow – fairer Neustart mit zwei Kindern
Janine und Thomas Walther (zwei Kinder, Haus in Hönow) haben vor 15 Jahren gemeinsam gekauft. Damals war es die klassische Familienentscheidung: Raum, Garten, Stabilität. Ein entscheidender Punkt: Janine Walther brachte 150.000 € durch ein frühes Erbe als Schenkung ein. Dieses Eigenkapital senkte die Kreditlast erheblich, die monatliche Rate blieb machbar.
Wie es bei vielen Paaren läuft, standen beide gleichermaßen im Grundbuch. Über Jahre funktionierte alles gut – bis sich die beiden auseinanderlebten. Die Trennung verlief respektvoll, aber schnell wurde klar: Das Haus ist nicht nur Zuhause, sondern auch Vermögen, Verantwortung und emotionaler Trigger.
Die Ausgangslage
Beide stehen zu 50/50 im Grundbuch.
Das Haus ist im Wert gestiegen auf aktuell ca. 750.000€
Janine hat deutlich mehr Eigenkapital eingebracht, aber formal ist der Besitz gleich verteilt.
Eine Übernahme durch eine Person wäre finanziell schwierig, und beide wollten vermeiden, dass die Immobilie zum Dauerkonflikt wird.
Der Knackpunkt: Schenkung ≠ automatischer Eigentumsanteil
Für die reine Bewertung des Hauses spielt die damalige Schenkung zunächst keine Rolle: Marktwert ist Marktwert. Und bei 50/50 im Grundbuch wäre der „Standard“: Verkaufserlös wird hälftig geteilt. Das fühlte sich für Janine nicht fair an – verständlich. Thomas wiederum wollte ebenfalls eine verlässliche Lösung, ohne jahrelange Streitigkeiten.
Die Lösung: Verkauf + außergerichtliche Einigung
Gemeinsam entschieden sie sich für den Verkauf zum besten Preis – professionell organisiert, mit klarer Kommunikation und einem Vermarktungskonzept, das nicht nur den Zustand zeigte, sondern das Potenzial. Das Ziel: maximaler Erlös, damit beide wirklich neu starten können mit immowerk.BERLIN.
Parallel einigten sich Janine und Thomas außergerichtlich auf eine faire Aufteilung:
Der Wertzuwachs der Immobilie wird hälftig geteilt.
Die 150.000 € aus der Schenkung gehen vorab an Janine, weil sie als ursprüngliche Eigenkapitaleinlage die Finanzierung überhaupt erst in dieser Form ermöglicht hat um einen Wertzuwachs zu erlangen.
So konnten beide die Trennung finanziell sauber abschließen, ohne dass sich jemand übergangen fühlte.
Der Neustart: Zwei neue Zuhause – nah beieinander
Mit dem Verkaufserlös kauften beide neue Immobilien in der Nähe, sodass die Kinder unkompliziert zwischen Mama und Papa pendeln können. Das war Janine und Thomas besonders wichtig: stabile Alltagswege, kurze Distanzen, weniger Stress. Und: ein neues Zuhause, das nicht ständig an die gemeinsame Vergangenheit erinnert, sondern Raum für einen echten Neuanfang schafft.
Fazit: Klarheit schafft Frieden – am besten früh, spätestens bei der Trennung.
Wer eine Immobilie gemeinsam kauft, sollte idealerweise schon vorher besprechen (und sauber dokumentieren), wie man im Ernstfall fair bleibt. Wenn es zur Trennung kommt, helfen drei Dinge am meisten: Fakten (realistische Bewertung), Struktur (Bank/Unterlagen/Prozess) und professionelle Begleitung (Vermarktung & Moderation).
Mit der richtigen Strategie kann eine Trennung trotz allem fair verlaufen – und die Immobilie wird nicht zum Streitpunkt, sondern zum Sprungbrett für den Neuanfang. immowerk.BERLIN unterstützt genau dabei: neutral, lösungsorientiert und mit dem Blick für Wert, Potenzial und einen sauberen Abschluss.
